Das Jahresende rückt näher und damit auch eine geplante Novelle des Jahressteuergesetzes. Dieses befindet sich derzeit noch im Gesetzgebungsverfahren, aber wenn es wie geplant Anfang 2023 in Kraft tritt, so sind einige Anpassungen in der Bewertung von Immobilien und Erbbaurechtes zu erwarten. Der Gesetzgeber möchte damit im Zuge der Erbschafts- und Schenkungssteuerfestsetzung Modellkonformität im Bereich der Bewertungsmodelle erreichen, da es im Rahmen der neuen und geänderten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2021 zu Differenzen in den Bewertungsansätzen gibt.
Um den Wert einer Immobilie oder eines grundstücksgleichen Rechts (wie z.B. Erbbaurecht) für erbschafts- oder schenkungssteuerliche Zwecke (§ 12 Abs. 3 ErbStG i.V.m. § 157 BewG) zu bestimmen, werden Parameter wie Liegenschaftszinsen, Sachwertfaktoren oder die Bodenrichtwerte der regionalen Gutachterausschüsse verwendet. Diese fließen nach gutachterlicher Prüfung in die nach ImmoWertV normierten Verfahren ein. Dabei handelt es sich um das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Nun sollen für alle drei Verfahren objektspezifische Besonderheiten einheitlich geregelt werden, da insbesondere den Wert beeinflussende Belastungen privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Art, nicht mehr berücksichtigt werden sollen. Im Ergebnis wird dies zu potentiell höheren Werten führen, was wiederum die Steuerlast erhöhen kann.
Gerade im Bereich des Ertragswertverfahrens, welches die Bewertung von am Ertrag eines Grundstücks (z.B. Mehrfamilienhäuser) ausgerichteten Immobilien zum Ziel hat, gibt es im Zusammenhang mit den nicht-umlegbaren Bewirtschaftungskosten einige Anpassungen, die zum einen zu aufwändigeren Recherchearbeiten führen, zum anderen aber durch niedrigere, an Anlage 3 der ImmoWertV orientierten Ansätzen, zu potentiell niedrigeren Bewirtschaftungskosten und damit höheren Immobilienwerten führen können. Dadurch besteht die Gefahr, dass schneller die gesetzlichen Steuerfreibeträge überschritten werden und sie damit erbschafts- bzw. schenkungssteuerpflichtig werden.
Beim Sachwertverfahren, das besonders zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern Verwendung findet, wurde ein sogenannter Regionalfaktor eingeführt, womit die regional unterschiedlichen – und besonders in Metropolregionen höheren – Baukosten in der Bewertung berücksichtigt werden sollen. Auch die Alterswertminderung, die einen durch Zeitablauf auftretenden Wertverlust darstellen soll, wird durch einen Alterswertminderungsfaktor ersetzt. Zwar soll dies wertneutral geschehen, aber de facto wird durch verlängerte Gesamtnutzungsdauern ebenfalls der resultierende Gebäudewert erhöht.
Was bedeutet dies für Immobilieneigentümer? Zum einen sollte überlegt werden, ob nicht bereits geplante Immobilienschenkungen vorgezogen und noch vor Jahresende notariell beurkundet werden, um in den Genuss niedrigerer Bewertungsansätze zu kommen. Zum anderen ist gerade in diesem Bereich die spezialisierte Beratung von Bedeutung. Sowohl zertifizierte Gutachter als auch Steuerberater sollten hier beratend zu Rate gezogen werden, da hier durch eine Ausnutzung legaler Spielräume sowohl in der Bewertung als auch in der steuerlichen Berücksichtigung wesentliche Vermögenswerte vor überhöhten steuerlichen Abzügen geschützt werden können.