Bisher konnten Kommunen sich des Mittels des Vorkaufsrechts bedienen, um bestimmte städtebauliche Entwicklungen zu fördern oder zu verhindern. So war es über Jahre gelebte Praxis, dass Städte auf Basis des § 24 BauGB von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machten, um damit z.B. günstige Mieten zu sichern oder der Verdrängung von Mietern durch Luxussanierungen zu abzuwenden. So wurden mit potenziellen Käufern von Mehrfamilienhäusern im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung sogenannte Abwendungsvereinbarungen geschlossen. Sinngemäß hieß es dort: du darfst das Haus nur Kaufen, wenn du auf Modernisierungsmaßnahmen verzichtest. Wenn nicht, kaufen wir als Kommune das Objekt.
Damit aber ist nach einem Urteil vom 9. November 2021 (Az. 4 C I.20) des Bundesverwaltungsgerichts (BVerG) Schluss. Diese pauschale Anwendung des Vorkaufsrechts ist nicht zulässig, da es nur auf der Grundlage einer Annahme über möglicherweise erhaltungswidrige Nutzungsabsichten des Erwerbers in der Zukunft beruht. Also, mit anderen Worten: solange das Objekt derzeit entsprechend der Vorgaben der städtebaulichen Ziele bebaut ist, darf die Stadt das Vorkaufsrecht nicht ziehen. Dies stellt eine gute Nachricht für Investoren dar. Auch für die Qualität des Baubestands ist dies positiv zu werten, da unter Modernisierungsmaßnahmen z.B. auch der Einbau eines Aufzugs oder die energetische Sanierung verstanden wird, die in Hinblick auf die Alterung der Gesellschaft sowie den Klimawandel mehr als sinnvoll sind.
Last but not least ist auch aus der Sicht der Steuerzahler das Urteil zu begrüßen, hindert es doch die Kommunen daran, mit viel öffentlichem Geld Einzelobjekte zu kaufen, anstatt mit dem gleichen Betrag z.B. Belegungsrechte zu erwerben, mit denen bedürftige Mieter besser und gezielter unterstützt werden können.